Nehnuteľnosti a daň z príjmov

Realitný trh s nehnuteľnosťami je v súčasnej dobe jedným veľkým otáznikom, čo sa týka jeho vývoja v budúcnosti. Budú ceny nehnuteľností naďalej rásť, budú klesať alebo dosiahla súčasná bublina na trhu už svoje maximum? Každopádne, v prípade, že sa rozhodujete o predaji nehnuteľnosti, prípadne ste už predaj realizovali, je potrebné vedieť, čo vás čaká z pohľadu daní.

Otázka zdanenia pri predaji nehnuteľnosti väčšinou prichádza zo strany klientov práve v období daňových priznaní. Odporúčame však si túto skutočnosť preveriť skôr, ideálne ešte pred predajom nehnuteľnosti, nakoľko pri oslobodení predaja nehnuteľnosti od dane z príjmov je potrebné splniť niekoľko podmienok a nie vždy s tým klienti rátajú.

Podľa zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby oslobodený po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku. Toto oslobodenie sa netýka príjmu, ktorý plynie daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzatvorenej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, tzn. v danom prípade sa pri splnení časovej podmienky posudzuje deň uzatvorenia zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, nie deň uzatvorenia kúpnej zmluvy samotnej.

Príklad

Fyzická osoba – nepodnikateľ kúpil nehnuteľnosť v roku 2021. Aktuálne máme rok 2025 a v tomto roku aj nehnuteľnosť predá. V roku 2021 nehnuteľnosť nadobudol, v katastri bol zapísaný ako vlastník. V roku 2025 nehnuteľnosť predal a už nie je vlastníkom, došlo aj k prepisu nehnuteľnosti v katastri na nového vlastníka. Od nadobudnutia nehnuteľnosti po predaj nehnuteľnosti uplynuli len 4 roky a niekoľko mesiacov, preto predaj nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov a podlieha zdaneniu. Ak by bol predaj uskutočnený až v nasledujúcom roku 2026, tento príjem by bol oslobodený od dane.

Príklad

Fyzická osoba – nepodnikateľ kúpil nehnuteľnosť v roku 2019. Aktuálne máme rok 2025 a v tomto roku aj nehnuteľnosť predá. V roku 2022 však uzavrel zmluvu o budúcom predaji nehnuteľnosti, na základe ktorej bola v roku 2025 uzatvorená aj riadna kúpna zmluva. Vzhľadom na to, že zmluva o budúcom predaji bola uzatvorená už v roku 2022, príjem z predaja nehnuteľnosti nebude oslobodený od dane z príjmov aj napriek tomu, že reálny predaj prebehol až po piatich rokoch.

Daňovník zdaní príjem z predaja nehnuteľnosti v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie, v ktorom k predaji došlo. V našich príkladoch za rok 2025 a to v obvyklej lehote do 31.03., prípadne s odkladom do 30.06. Ak má daňovník doklady ku kúpe predanej nehnuteľnosti, tie si môže uviesť ako výdavky a ponížiť si tak základ dane. Do výdavkov si daňovník započíta kúpnu cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol, zväčša uvedenej v kúpnej zmluve alebo ak sa vychádzalo zo znaleckého posudku, tak cenu zo znaleckého posudku. Okrem týchto základných výdavkov, si daňovník môže uplatniť výdavky na úpravy nehnuteľnosti, na prerábku, rekonštrukciu, t. j. výdavky, ktorými technicky zhodnotil nehnuteľnosť. Taktiež si do výdavkov môže zahrnúť výdavky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja, poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti a pod. V prípade, že daňovník mal na predmetnú nehnuteľnosť poskytnutý hypotekárny úver, môže si uplatniť taktiež zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Doteraz sme sa venovali len prípadu, keď daňovník nadobudne nehnuteľnosť kúpou. Poznáme však aj iné prípady, akými môže daňovník nehnuteľnosť nadobudnúť.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením                       

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami). O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia, vnuci). Táto skutočnosť je rozhodujúca pre posúdenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti z hľadiska splnenia časovej podmienky 5 rokov na oslobodenie príjmu z predaja predmetnej nehnuteľnosti.

Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v priamom rade daňovníkom alebo niektorým z manželom sa uplatní, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Tzn. že v danom prípade nie je dôležité, kedy daňovník nehnuteľnosť zdedil, ale je dôležité, kedy nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ a od tohto momentu sa posudzuje splnenie podmienky oslobodenia po 5 rokoch.

V prípade príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade, napr. po bratovi, tete alebo ujovi sa oslobodenie príjmu z predaja posudzuje až po uplynutí 5 rokov odo dňa, kedy nadobudol túto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič. V takomto prípade, na rozdiel od dedenia v priamom rade, neposudzujeme moment nadobudnutia u poručiteľa, ale naopak, moment nadobudnutia u dediča. Upozorňujeme, že podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra nehnuteľností ako pri zmluvnom prevode.

Príklad

Fyzická osoba predala v apríli 2025 pozemok, ktorý nadobudla dedením v roku 2022 po otcovi, tzn. že ide o dedenie v priamom rade. Otec, v tomto prípade poručiteľ, nadobudol predmetný pozemok kúpou v roku 2019. Vzhľadom na to, že ide o dedenie v priamom rade, doby vlastníctva sa započítavajú a príjem z predaja nehnuteľnosti bude u dediča oslobodený od dane z príjmov, nakoľko poručiteľ vlastnil pozemok už od roku 2019, čím je splnená časová podmienka.

Príklad

Ak by sme vychádzali z rovnakej situácie ako v predchádzajúcom príklade s jediným rozdielom, a to, že poručiteľom by bol súrodenec daňovníka, tak vtedy by sme oslobodenie na príjem z predaja pozemku uplatniť nemohli. Od smrti poručiteľa, t. j. roku 2022 do momentu predaja v apríli 2025 neubehlo viac než 5 rokov. Z tohto dôvodu by daňovník musel príjem z predaja pozemku zdaniť.                 

Pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, ktorý nie je oslobodený si daňovník do výdavkov môže uplatniť všeobecnú cenu nehnuteľnosti určenú v dedičskom konaní uvedenú v uznesení o dedičstve, výdavky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti a výdavky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním

V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti darom sa doba 5 rokov vlastníctva na účely oslobodenia posudzuje klasicky podľa doby vlastnenia nehnuteľnosti obdarovaným. Rozdielne sa nahliada na uplatnenie výdavku v podobe hodnoty nehnuteľnosti, ktorý závisí od skutočnosti, či by bol príjem z predaja darovanej nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti.

Rovnako aj pri príjme z predaja nehnuteľnosti získanej darovaním si daňovník vie uplatniť do výdavkov aj výdavky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti a výdavky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.

Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov

U daňovníka, ktorý nadobudol nehnuteľnosť podľa osobitných predpisov, napr. v rámci tzv. reštitučných zákonov, zákona o súdnej rehabilitácii, zákona o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a pod. by bol príjem z predaja tejto nehnuteľnosti automaticky oslobodený od dane z príjmov za podmienky, že príjem naozaj plynie daňovníkovi, t. j. oprávnenej osobe. Na účely oslobodenia od dane v danom prípade nie je rozhodujúce ako dlho predávajúci nehnuteľnosť vlastnil a nie je ani podstatné, či bola predávaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. Ak by však daňovník takto nadobudnutú nehnuteľnosť daroval inej osobe, napr. dcére a tá by následne nehnuteľnosť predala, toto oslobodenie by sa už na dcéru nevzťahovalo a prihliadalo by sa na lehotu 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti.

Vo vyššie uvedených prípadoch, pokiaľ príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmov, zdaňujú ho fyzické osoby prostredníctvom daňového priznania, pričom príjem sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. K príjmom daňovník uvedie sumu priraditeľných a preukázateľných výdavkov. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada, tzn. stratu z predaja nehnuteľnosti na daňové účely nie je možné vykázať. Príjem, ktorý je od dane z príjmov oslobodený sa v daňovom priznaní neuvádza a rovnako ani výdavky spojené s predajom nehnuteľnosti.

V prípade, že by daňovník mal nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, inak povedené, využíval by nehnuteľnosť na podnikanie, príjem z jej predaja by uvádzal v časti príjmy z podnikania.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku v momente predaja

Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú využíva na podnikanie a teda, má ju zaradenú v obchodnom majetku v momente predaja, príjem z predaja nebude oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. V takomto prípade je výdavkom u daňovníka zostatková cena nehnuteľnosti zistená podľa § 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Pokiaľ by daňovník nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku využíval na podnikanie len sčasti, príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane, zahrnie do základu dane v takom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na podnikanie.

Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania

V prípade, že daňovník v priebehu obdobia nehnuteľnosť preradil z obchodného majetku do osobného užívania a rozhodne sa takto vyradenú nehnuteľnosť predať, na účely oslobodenia od dane z príjmov pri predaji sa posudzuje 5-ročné obdobie odo dňa preradenia obchodného majetku do osobného užívania. Ak by daňovník predal nehnuteľnosť, ktorú vyradil z obchodného majetku do osobného užívania v období kratšom ako 5 rokov pred predajom, takýto príjem nebude od dane oslobodený a uvedie ho v daňovom priznaní ako ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b).

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

V prípade, že pri predaji nehnuteľnosti nie je možné uplatniť oslobodenie a jedná sa o príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, tento sa zahŕňa do základu dane, alebo čiastkového základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V tom istom pomere ako si manželia rozdelia príjmy sa zahŕňajú do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie. V zákone nie je stanovený minimálny pomer, nemusí to byť vždy 50/50, môžu si dohodnúť aj iný pomer, napr. že celý príjem zdaní len jeden z manželov.

Pozor, ak však niektorý z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť patriacu do BSM zahrnutú v obchodnom majetku, potom príjem plynúci manželom z predaja tejto nehnuteľnosti sa zdaňuje u toho z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku ako posledný.

Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve

Okrem predaja nehnuteľnosti v BSM existuje aj vlastníctvo podielové. Predávaná nehnuteľnosť môže byť v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo aj viacerých daňovníkov. Ak sa jedná o takýto prípad, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z jej predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov. Môže však dôjsť aj k situácii, že  je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel napr. podľa Občianskeho zákonníka.

Predaj rozostavanej stavby

Jedným zo špecifických prípadov v danej téme je predaj rozostavanej stavby. V uvedenom prípade platí pravidlo, že sa na daňové účely posudzujú samostatne rozostavaná stavba a samostatne pozemok, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena uvedená úhrnnou sumou, t. j. nie je samostatne vyčíslená suma stavby a samostatne pozemku. Ak sa teda predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov podľa zákona o dani z príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba). Dôležitou skutočnosťou pri danom posudzovaní je tá, či je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností alebo nie.

Zámena nehnuteľností

Ďalšou špecifickou oblasťou v danej téme je posúdenie zdanenia/oslobodenia príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností. Stretávame sa s tým zväčša v prípadoch, kedy seniori, hlavne z finančných dôvodov, vymieňajú väčšie byty s rodinami, ktoré vlastnia menšie byty. K zámene dochádza uzatvorením zámennej zmluvy, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka a platia na ňu primerane ustanovenia o kúpnej zmluve. Kúpnej zmluve v tom zmysle, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu. Ak dochádza k zámene nehnuteľností  a ak nejde o nehnuteľnosti zahrnuté do obchodného majetku, pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, vtedy pri zámene nehnuteľnosti za nehnuteľnosť dochádza k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti a príjem – či už peňažný, ako aj nepeňažný príjem- získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa opäť zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Výdavky, ktoré je možné takto uplatniť sú vymedzené v zákone o dani z príjmov a v podstate sú rovnaké  ako pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti.   

Predaj nehnuteľnosti a odvody do zdravotnej poisťovne

Veľmi často sa stretávame s otázkou, či vysporiadaním dane a to podaním daňového a úhradou dane sú všetky povinnosti vysporiadané. Z pohľadu daní z príjmov je povinnosť vysporiadaná, avšak príjem z predaja nehnuteľnosti zahrnutý v ostatných príjmoch podlieha odvodu do zdravotného poistenia. Následne na základe údajov z daňového priznania, ktoré FS postúpi zdravotnej poisťovni, táto vykoná ročné zúčtovanie zdravotného poistenia a daňovníkovi vzniká povinnosť vyrovnať nedoplatok z ročného zúčtovania ZP. Tento nedoplatok si následne môžu daňovníci uplatniť v podanom dodatočnom daňovom priznaní za rok, v ktorom mali príjem z predaja nehnuteľnosti a správca dane im vráti alikvotnú časť dane pripadajúcu na nedoplatok z ročného zúčtovania.

V prípade, že by ste si chceli danú tému radšej vypočuť formou podcastu, venovali sme sa jej v jednej z našich epizód.